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西鉄サンリヤン箱崎4丁目プロジェクト(2)
 昨日も竹下駅裏を通りかかりました。
 相変わらずブルートレインはそこにいました。
 桜が綺麗に咲いていました。

 さて、麻生渡福岡県知事は吉田宏福岡市長と連名で増設案支持の意見書を出すと今日の県議会で表明する見込みだそうです(参照)。
 昨日の福岡市議会では吉田市長が「吉田宏市長は自らの考えを議会の場で明言すべきだった」と非難されたようですが・・・(参照)。

 で、昨日の続きです。

<反対派の主張>
西鉄サンリヤン箱崎4丁目プロジェクトⅠ、Ⅱ反対看板
 反対派の方々のサイトによると、反対派の主張は以下のようなものなのだそうです。


  • 福岡市の伝統行事である博多祇園山笠に大きな影響を与える可能性があります。

  • 住宅から、わずか1.6mの場所に高さ30m以上のマンションが建つのです。

  • 一日の半分近くが日陰となる世帯があります。

  • 部屋がマンションから丸見えになる世帯があります。

  • 風害が発生する可能性が高い場所に建設されます。

  • 建設予定地は埋立地です。地震の際にどのようなことが起きるか想像もつきません。


(参照)

西鉄サンリヤン箱崎4丁目プロジェクトⅠ、Ⅱ反対看板西鉄サンリヤン箱崎4丁目プロジェクトⅠ、Ⅱ反対看板


<西鉄側の主張(?)>

 西鉄側の主張は、西鉄が公式に出しているわけではないので反対派のサイトから類推する他ありません。

 まず、西鉄側としては事業性、商品性の観点からこれ以上の計画変更は難しいとしているようです。
 ただ、近隣住民への誠意として当初計画よりも高さをそれぞれ1階ずつ下げ、隣接住居との距離を当初の1mから1.6mに広げたということのようです。

 また、風害については少ないであろうと判断しているようです。
 ただ、マンションの影響で風害が発生した場合には必要な措置を講じるとしています。
 しかし、風害がマンションであるという立証責任は住民側にあるとし、風速計設置は行わないとしています。

 そして、要望や補償交渉については、個別協議で対応するとし、団体交渉には応じられないとしているようです。

 また、「建設予定地を取得する際、前所有者は建設を了承していた。よって地元住民は建設を了承してるものと認識していた。」としており、市の調停については、「すでに工事に着手しているため、調停には応じられない。」としています。
西鉄サンリヤン箱崎4丁目プロジェクトⅠ、Ⅱ反対看板西鉄サンリヤン箱崎4丁目プロジェクトⅠ、Ⅱ反対看板

<「どれだけ譲歩したか」よりも「どれだけ聞いたか」が重要>

 低層の住宅が立ち並ぶ地域に高層の住宅を建てようとすると、反対運動は必ずと言っていいほど起こるのではないかと思います。
 そういった反対住民の意見を聞いていると、マンションなんて建てることはできないでしょう。

 ですが、多くの物件の場合は建設するくらいになれば自然に反対運動は収まっていきます。
 これは、開発業者側と反対住民との間で何らかの話し合いが行われ、うまく解決できたからでしょう。

 西鉄の場合も、「周辺住民への説明会は行わないと通告」したにも関わらず、きちんと説明会を行っています。
 また、階層を下げたり隣家との間をあけたりと譲歩をしています。

 でも、反対運動は収まっていません。
 これは、交渉の仕方に問題があるのではないかと思わざるを得ません。

 例えば、西鉄は当初「説明会はしない」と言っておきながら結局説明会をしています。
 どうせやるのに「やらない」と言うのは、恨みを買う分損です。

 何かを受け入れるかどうかというのは、理屈ではなくて感情の部分が多分にあります。
 西鉄側は結構譲歩していると思うのですが、「譲歩したと主張するための、知能的な変更発表(参照)」と言われる有様ですからね。

 僕は別に西鉄のマンション建設を監視しているわけではありません。
 それでもここ1年の間に、同じ会社が3ヶ所で反対されているのを見るというのは・・・。
 何か手法を見直したほうがいいのではと思います。

<反対運動が続いてもマンションは建つ・・・が>

 もう工事も始まっているので、多分マンションは建つのでしょう。
 でも、販売時までに解決しないと、購入検討者が現地に来て、このような看板を目にするようになりかねません。

マンションの購入を検討される方へ
風害や日照被害が発生することをご承知の上でマンションを購入する方に対しては、購入者自身に対して法的に訴えることが可能です。購入をご検討の方は、自分自身が被告となる可能性があることを十分にご理解された上でご判断下さい。
(参照)

 この看板は、全国的にもポピュラーになりつつあるようですね。
 今からでも遅くないので、やれることだけでもやってみてはいかがでしょうか?

<解決策を考えてみた・・・>

 まず、交渉相手の顔が見えるように担当者を決めます。
 頻繁に現地を訪れて、近隣住民と話をするのが担当者の主な仕事です。
 もう工事が始まっているので、工事に対する苦情はないか聞くとか何とか言えばいいでしょう。
 人は、接すれば接するほどその人に親近感と好意を抱きやすくなるからです。

 そして、要望が出た場合、その場で答えを出さず、すべて聞いて持ち帰るようにします。
 要望に関しては、できることであれば対応策をとり、できない場合は相手が納得するできない理由を考えます。
 相手が納得する理由が見つからなければ、「上司がうんと言いませんでした。力不足ですみません。」と謝る覚悟をします。
 その結果をできるだけ早く要望を出した住民に直接伝えます。

 それらの経緯は、説明会を定期的に開いて参加者全員に報告します。

 まあ、僕はマンションを建てたことがないのでこれでうまくいくとは断言できませんが、試してみませんか?

【2012年4月2日追記】

 最終的にこのマンションは大過なく建ったようです。
 幹線道路から奥まった場所にあるので、建ったこと以外はよく分かりませんが。
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