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 元々は鉄道ブログです。
 と言いつつ、福岡市北郊にある新宮、古賀、福津の情報をメインに書いていました。
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九州新幹線開通で福岡は・・・
 今年3月から4月にかけての報道では、福岡のオフィス空室率(特に新築オフィスの空室率)がかなり高いとのことです。
 三鬼商事が「5月に発表した4月の福岡ビジネス地区の空室状況によると、全体の空室率は14.1%。新築物件だと63.5%とのこと(参照)。
 ただ、これは福岡だけでないようで、大規模にオフィスビルが建設されていた地域特有の現象のようです。
 CBリチャードエリスによると、今年3月期に「大幅に空室率が上昇したのは、名古屋・仙台・福岡の3都市」だそうで、「名古屋、仙台は前者が9.5%、後者は13.4%と、集計開始以来の最も高い水準」なのだそうです。
 仙台と名古屋の共通点として、「新築ビルの竣工により2007年頃から賃貸面積が急速に拡大している」ことがあげられるそうで、「横浜市・福岡市も2009年に大量供給を控え、空室率の大幅上昇は避けられそうもない」としています(参照)。

 この原因として、既存テナントが経費削減で狭い部屋に移ったり集約したりしているからだそうです。
 で、家賃の高い新築物件が敬遠されているとのことですが、「新築物件はファンドが介入している物件が多く、家賃を高く取らなければ予定利回りに達しない」ために家賃を引けないという事情もあるのだそうです(参照参照)。

 また、何が原因か分かりませんが地場の会社が持っている物件の方が入居率が高いという話もあるようです(参照)。

 オフィスビルの状況は、三鬼商事市況・データ情報辺りが分かりやすいようです。

 以上、再録です(^_^;)。

<新幹線ミニバブル?>

 これは、九州新幹線開通を見越したミニバブルがはじけちゃったってことなんでしょうね。
 正直、九州新幹線が開通したからといって福岡が景気良くなると言っている人の考えが、僕には皆目分かりません。
 まあ、みんなが景気良くなると信じ込んで、よそからもお金が流れ込んでいたのでしょう。

 でも、九州新幹線ってそんなに意味があるものなのでしょうか?

<福岡が大阪にストローされる?>

 そんな中、2007年7月末、西日本新聞に次のような投書が掲載されたのだそうです(参照参照)。

ストロー化で福岡市が心配

2011年、九州新幹線が全通する。福岡市民、政財界は、九州全域から福岡市にさらに人が集まるのではないかと期待している。だが果たして期待通りに行くのか。私は疑問を持つ。確かに鹿児島や熊本から博多へのアクセスは便利になる。しかし、同時に新大阪も日帰り圏内に入る。
その大阪は、再開発が著しく、40階の高層ビルの建設ラッシュである。私は、九州新幹線のストロー化が福岡から大阪に代わるのではないかと懸念している。そもそも天神を引きつけたものは、めんたいこや、とんこつラーメンに代表されるような福岡の文化ではない。高速道路や鉄道のアクセス向上により、キャナルシティに代表されるようなリトル東京を身近に味わえることが大きい。福岡市全体に慢心がないか気がかりだ。くれぐれも大阪を過小評価してはいけない。
***(宮崎市・学生・年齢34)

 これに関しては、「博多に来る人達って、ビジネスマンや家族連れ、そして、海外からもたくさん来てるんだよ!」、「2011年に九州新幹線が全線開通すると鹿児島~大阪が、日帰りになって逆に大阪、鹿児島からたくさん博多に人が集まるんじゃないのかな?」という意見があるようです(参照)。

 確かに「福岡の文化」ではなくプチ都会を求めて九州の他地域から観光客を呼んでいた面はありますよね。
 ただ、まあ、そういう人って一部分です。
 普通は福岡になんか元々行きません。
 鹿児島生活10年の僕が言うから間違いない(^_^;)

 故に、観光面では福岡へのマイナスも大阪へのプラスもそんなにないのではないでしょうか。

 ん?僕は福岡を過小評価しすぎですか?
 正直、昭和50年代以前の福岡を知る人なら、福岡にそんな幻想を抱いていないのではないかと思いますがねぇ。

<地元民が使わないような・・・>

 鹿児島なんかでも、福岡の地域情報番組がネットされています。
 で、福岡のお店に詳しい鹿児島の女性なんてのも存在します。
 でも、頻繁に福岡に行くような人はほとんどいません。

 それに、頻繁に行く人が新幹線に乗ってくれるかというとそんなことはないでしょう。
 知り合いに一人頻繁に行く人がいましたが、その人はもっぱら自動車で往復していました。

 今後続々と開業する整備新幹線路線図を見ると、鹿児島同様に自動車社会の所に開業していくようです。
 果たして、自動車と飛行機の挟撃に耐えられるのでしょうか?

<そんなに競争力増さないような・・・>

 に少し書きましたが、鹿児島~福岡間の空の便はほとんど競争力を失っている状態でした。
 高速バスとJRとの価格競争が激しかった上に、鹿児島市と鹿児島空港が遠かったからです。

 そして、九州新幹線部分開業後も高速バスの便数は減りませんでした。
 これは、高速バスの方が価格面で有利だからでしょう。

 しかも、これから開業する区間の場合、そんなに時間短縮されないみたいです。

東北新幹線 東京~八戸間 約590 3時間33分→約2時間50分(約40分短縮)
東京~新青森間 約670 4時間27分→約3時間20分(約70分短縮)
北陸新幹線 東京~富山間 約400 3時間7分→約2時間10分(約60分短縮)
九州新幹線 新大阪~熊本間 約650 3時間48分→約2時間50分(約40分短縮)
新大阪~西鹿児島間 約810 6時間17分→約3時間40分(約2時間40分短縮)
博多~熊本間 約100 1時間14分→約30分(約45分短縮)
博多~西鹿児島間 約260 3時間40分→約1時間20分(約2時間20分短縮)
(参照)

 鹿児島が絡むとかなり時間短縮されますが、その他はたいしたことありません。
 それで運賃は上がるわけです。

 最初はお客は増えるかもしれませんが、その後はどうなるんでしょうか?

<深刻なのはビジネス分野>

 影響があると思われるのは、ビジネスの分野でしょう。
 2001年の政令指定都市の全事業所における支店の占める割合を見てみます。


  1. 仙台市 35.5%

  2. 千葉市 31.1%

  3. 福岡市 30.9%

  4. さいたま市30.0%

  5. 広島市 23.0%

  6. 川崎市 22.3%

  7. 神戸市 21.2%

  8. 横浜市 21.0%

  9. 名古屋市19.5%

  10. 札幌市 19.3%

  11. 大阪市 17.7%

  12. 北九州市16.2%

  13. 京都市 15.8%


(「支店経済都市」と言われる都市 支店経済都市)

 たった30%そこらですが、それでも3位なのですから多いのでしょう。
 別の研究では、平成8年の全国企業の支社数が11484で8位というものもありました(参照)。
 言うまでもなくこれは九州では1位です。

 これも踏まえ、例えばこのような指摘をする人がいます。

 現在、整備新幹線で未着工となっているのは、新函館~札幌・金沢~敦賀・新鳥栖~長崎である。これらが完成したあと、すぐにとは言わぬが、将来的には全国が五つの経済圏に集約され、札幌・東京・名古屋・大阪・広島の五大拠点で全国をネットワークする形ができあがるとみる。
(参照)

 実は、中国四国地方で支社が多いのは、広島ではなくて四国が近い岡山なのだそうです(参照)。

 それでも広島市の方が人口が多いのは、工業等が発達しているからなのでしょう。


 九州の出先を置くのに福岡が便利だとされる理由は、恐ら空港が近く新幹線も通っていて、関東や関西との行き来が便利なことではないかと思います。
 また、九州内の長距離交通(JRの特急や高速バス)が福岡を中心に整備されていることが挙げられると思います。
 離島だから、よそから入るのも難しいですしね。

 そういった意味で、九州内の各地域との連絡が難しい広島や岡山が九州まで管轄するのは、難しいんではないかと思います。
 まあ、大阪が関西以西を管轄するという流れはありうるかもしれませんが。
 それと、熊本や鹿児島の出先を統合することもありえます。

 鹿児島では、県外企業が進出しやすくなったとも聞きますね。

<九州の衰退は福岡の衰退>

 ですから、九州で商売をする以上は福岡からの完全撤退は考えにくいのではないかと思います。
 でも、九州での商売が縮小したら出先も縮小せざるを得ないでしょう。

 こちらにあった移動前の住所地,男女別転入者数及び移動後の住所地,男女別転出者数-都道府県,18大都市(平成20年)を見ると、福岡が九州の他地域から人材を多く受け入れていることが分かります。

 しかし、逆に言うと九州の他地域では人材が流出しているわけです。
 そのまま人材流出が続いて九州全体が衰退してきたら、福岡も衰退していくのではないのですかねぇ。

 まあ、長期的には福岡は衰退していくのでしょうが・・・。
 日本も九州も衰退しているし・・・。

【2009年6月23日追記】

 段落分けや構成がおかしかったので、少し修正しました。
 「福岡が大阪にストローされる?」も追加しました。

【2009年7月31日追記】

 天神地区の店舗の賃料相場について書いている記事も見つけました(参照)。
 これによると、天神地区の小売店舗数は3401店(2007年。2004年比-3.5%)、売り場面積は49万0553m2(2007年。2004年比+4.6%)、小売販売額は6153億6600万円(2007年。2004年比+6.1%)、アパレル店舗数は1327店(2007年。2004年比+6.6%)なのだそうです(参照)。
 天神地区がどこからどこまで指しているのかよく分かりませんが、15.2km2ということなので天神、大名、今泉あたり全部含まれているようです。

 ちなみにこの数字、2007年の数字というのがミソで、その後低下しているだろうと考えられます。

 シービー・リチャードエリス株式会社福岡支店リテール担当の方の話では、以下のようなことらしいです。

天神の店舗マーケットは、かねてからの賃料高騰と市況悪化もあり、南進していた商業エリアの拡大傾向が落ち着きつつある。国体道路の南北で明暗が分かれており、以南の今泉エリアに開発されたビルは、竣工後も軒並み空室をかかえることになっている。逆に、旧岩田屋本館跡のパルコ出店決定や、NTT駐車場跡地にも商業施設の計画があるなど、やはり天神駅に近いエリアには話題が多い。天神におけるテナントリーシングの状況は、全般的に30坪程度の小型店舗の人気が高く、100坪程度の大型は苦戦。また、大名エリアと呼ばれる天神西通り以西については、特に空室が目立つようになっている。天神の中心市街地でも、かつては天神西通りから一本入った空室でも1階であればすぐさま次のテナントが入居していたが、現在では、空室が長期化しているケースも多い。ただ、次ページ赤色で示した最高バリューの通りは昨年同様ニーズが高く、外資系企業を中心に高額賃料を受け入れた出店があるなど、相場の下落傾向はみられない。しかし黄色や青色の通りでは、開発案件ながら着工が遅れている物件などもあり、店舗区画に関して値下げを行うビルも増えてきているのが現状だ。
(参照)


【2009年8月5日追記】

 1997年の上場企業の本社、支社・支店、営業所機能の配置状況の表がありましたので転載しておきます。




































都市名合計本社支社営業所
特別区部2,7921,1311,172489
大阪市1,8323681,094370
名古屋市1,50095936469
福岡市1,17637714425
仙台市1,02910594425
札幌市96926585358
広島市94721529397
横浜市78953444292
神戸市57359285229
高松市53610288238
京都市49248243201
千葉市49014248228
さいたま市4867247232
静岡市4867192287
新潟市4509187254
金沢市44811182255
岡山市4359155271
北九州市38115149217
熊本市3237102214
宇都宮市3235115203
鹿児島市318597216
水戸市280196183
浜松市2701090170
富山市2687100161
松山市253681166
盛岡市248274172
長野市246497145
郡山市237373161
大分市220471145
青森市218257159
秋田市205165139
長崎市201167133
和歌山市197968120
岐阜市189875106

(参照)
 ただ、これって福銀(福岡銀行)の支店なんかも含まれちゃうんですかね?
 だとすると、上場してる銀行がある都市がメチャクチャ有利ですな(^_^;)
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